Административно-Правовая Охрана Земельных Участков

Александр Окунев, начальник отдела законодательства в сфере недвижимости Департамента недвижимости Минэкономразвития России

Рассматривая вопрос о правовой регламентации понятий «правовой режим земель» и «разрешенное использование земель», прежде всего мы должны обратиться к Земельному кодексу Российской Федерации (ЗК РФ). Указанным документом, к сожалению, не дается определения вышеуказанных понятий, в то же время рассматриваемые понятия фигурируют в значительном количестве статей ЗК РФ.

Прежде всего, в подпунктах 8 и 10 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ определяется, что к основным принципам земельного законодательства относятся:

•  деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства;

•  дифференцированный подход к установлению правового режима земель, в соответствии с которым при определении их правового режима должны учитываться природные, социальные, экономические и иные факторы.

Из указанных принципов должны быть сделаны следующие выводы. Прежде всего, деление земель на категории осуществляется в зависимости от их целевого назначения. Однако законодатель, классифицируя категории земель в статье 7 ЗК РФ, допустил логическую ошибку: земли запаса целевого назначения не иммеют. Указанное отступление сделано не случайно. В дальнейшем, говоря о понятии «разрешенное использование земель», мы рассмотрим вопрос о том, что в целях более детальной классификации земель должно быть введено понятие «субкатегория земель». При этом, рассматривая вопрос о разграничении земель на субкатегории, мы должны говорить о принципах, которые будут лежать в основе такого разделения.

Как покажет дальнейшее рассмотрение поставленного нами вопроса, проблемы в разделении земель на субкатегории имеются, в том числе, при определении принципов такого разграничения. Например, разделяя на субкатегории земли сельскохозяйственного назначения, мы говорим о том, что такое разделение осуществляется на основании различных качественных характеристик. В то же время разделить на субкатегории земли промышленности на основании качественного критерия не представляется возможным, поскольку такие земли обычно имеют наихудшее качество. В связи с этим разделение указанной категории зависит от того, какая деятельность может быть осуществлена в рамках таких земель.